건설안정대책, 시장에 미칠 영향은?

최근 건설업계와 부동산 시장에 대한 우려가 커지고 있습니다. 서울경제 보도에 따르면, 준공 후 미분양 주택이 10년 만에 2만 가구를 돌파하며 '악성 미분양'이 급증하고 있는 상황입니다. 이러한 현상은 건설업계뿐만 아니라 경제 전반에 악영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 이에 따라 정부의 건설안정대책이 어떻게 마련될지, 그리고 시장에 어떤 영향을 미칠지 살펴보겠습니다.

1. 준공 후 미분양 증가, 원인은?

주택 시장이 위축되면서 준공 후 미분양 물량이 급격히 늘어나고 있습니다. 이는 기존 분양률 저조, 금리 인상으로 인한 대출 부담 증가, 경기 침체 등의 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다.

정부는 지방을 중심으로 규제를 완화하고 있지만, 수도권까지 확대해야 한다는 목소리도 나오고 있습니다. 과거 사례를 보면 수도권 부동산 시장이 활성화되어야 지방으로도 온기가 퍼진다는 분석이 많습니다.

2. 과거 대책이 준공 후 미분양 해소에 미친 영향

대표적인 사례로 2013년 '4.1 부동산 종합대책'을 들 수 있습니다. 당시 정부는 양도소득세 5년 전액 면제라는 파격적인 혜택을 제공했습니다. 그 결과, 미분양 주택까지 포함하여 약 10만 명이 주택을 구입하며 시장이 활성화되었습니다.

또한 2014년 '7.24 경제정책 방향'을 통해 LTV(주택담보인정비율) 및 DTI(총부채상환비율) 규제 완화가 이루어졌고, 이는 수도권 주택 가격 상승과 거래량 증가로 이어졌습니다.

국토연구원 자료에 따르면, 4.1 대책 이전 1년과 이후 1년간 주택 매매가격 변동률을 비교했을 때:

• 전국: -2.2% → 1.5% (+3.7%p 증가)
• 수도권: -4.9% → 0.7% (+5.6%p 증가)
• 지방: 0.4% → 2.2% (+1.8%p 증가)

즉, 수도권 규제 완화가 지방까지 영향을 미쳤음을 알 수 있습니다.

3. 현재 정부의 건설안정대책 방향

최근 정부는 지방을 중심으로 준공 후 미분양 주택 대책을 내놓고 있습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

• 준공 후 미분양 주택에 대한 세금 혜택: 1주택자가 지방의 준공 후 미분양 주택을 구매할 경우 양도세·종부세 1세대 1주택 혜택 적용
• 취득세 감면: 인구감소지역의 6억 원 이하 아파트 구매 시 취득세 최대 50% 감면
• 총부채원리금상환비율(DSR) 완화 필요성 제기: 주택 구입 자금 조달을 용이하게 하기 위한 방안

하지만 이러한 정책이 수도권으로 확대되지 않은 점이 한계로 지적되고 있습니다.

4. 수도권 규제 완화가 필요한 이유

부동산 전문가들은 수도권 비규제지역 중심의 추가 대책이 필요하다고 입을 모읍니다. 현재 지방 위주로 규제가 완화되고 있지만, 수도권 특히 경기 남부·북부, 인천 등의 비규제지역까지 확대해야 정책 효과가 극대화될 것이라는 의견입니다.

과거 사례를 보면 정부의 정책 변화에 선제적으로 대응한 사람들이 가장 큰 수혜를 입었습니다. 마곡엠밸리, 위례신도시 등의 사례처럼 규제 완화 시점을 기회로 삼아 투자한 사람들은 큰 수익을 거두었습니다.

 

마치며 

건설안정대책이 향후 어떻게 발전할지 주목해야 할 시점입니다. 수도권까지 규제 완화가 확대된다면 미분양 해소뿐만 아니라 주택 시장 회복에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 보입니다.

앞으로 정부가 어떤 추가 정책을 내놓을지 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다. 현재 부동산 시장을 고민하는 분들이라면, 과거 사례를 참고하여 변화에 유연하게 대응하는 전략을 마련하는 것이 중요합니다.